株式会社ケーズホームのブログ https://www.kshome21.net/blog/ 株式会社ケーズホームのブログ ja 「査定　鶴見区・城東区地域密着」 https://www.kshome21.net/blog/entry-770455/ 皆さまこんにちは、今日は不動産の査定についてお話いたします。

私どもがお客様から不動産の査定依頼があった場合、まずは簡易査定を行います。
これは査定ソフトに単純に物件所在地、土地・建物の面積、駅までの距離などを入力すると、AIが近隣の取引事例や公示地価をもとに査定価格を算出するものです。


ここから実際に売却を行う場合、現地を調査し、建物の状況・日当たり・前面道路の状況や売主様のご希望を踏まえた上で売り出し価格を決めて販売をスタートします。

この査定ソフトによる査定はスピーディーで即ある程度の相場はつかめるのですが、一戸建ての場合、建物の築年数が古いものだと価値が極端に低く出てしまう場合があります。
一般に一戸建ての場合、木造では「法定耐用年数」は22年とされており、そのまま計算すると築22年が経過した建物の価値がほぼなくなってしまうことになります。

しかし実際に築22年の一戸建てだとまだまだ十分資産価値があるものも多いので、私の場合は現地の状況を調査し、上記の「法定耐用年数」ではなく、「物理的耐用年数」を用いて計算します。
この「物理的耐用年数」というのは特に木造は何年、鉄骨造は何年と決められたものはなく、建物の劣化状況やメンテナンス状況によっておおよそ30年～40年を目安に算出します。
この建物の査定額にについては、依頼する不動産会社、担当する営業マンによって大きく差が出る場合も多々あります。

いずれにしましても、不動産を売却するときは、信頼できる不動産業者を選ぶことがポイントになります。
あまりにも相場より高い売り出し額を提示する業者もいますが、ご自身の希望売却額や、販売期間のバランスを考え、納得できる提案をする業者を選びましょう。

それではまた次回(*^_^*)/


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前回の記事：「豪邸」
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]]> 2026-04-10 「豪邸」 https://www.kshome21.net/blog/entry-733455/ 皆様こんにちは、早いもので正月休みが終わったと思ったらもう今日は31日、このブログも1月中に更新しようと思っていたら最終日になってしまいました。

さて本日は、私たちが販売できる近畿圏の新築一戸建てで、一番高額なものをご紹介します。

京都市右京区でJR「嵯峨嵐山駅」から徒歩20分、閑静な住宅街にあり、Googleマップで検索すると周りも豪邸ばかりの立地で、お値段20億円！


敷地面積約665坪・6億円、建物面積約170坪・14億円、建築条件付きですのでいわゆる建物は自由設計となります。

大阪だとこの広さの土地があれば、区画を割って複数の一戸建て分譲とするか、マンション・収益ビルとなりますが、地域の法的に区画を割れませんので、豪邸の分譲となってのでしょう。

いや～こんな物件を売れば、当社が頂く土地の仲介手数料だけで1,980万円！
中古マンションが買えますね(;^_^A
しかし正直20億円の取引などしたことありませんので、プレッシャーで大変なことになりそうですが…

建物の建築期間は約2年くらいとの事です。
もし京都で豪邸をお考えの方がいらっしゃればぜひお問い合わせくださいませ。

それではまた次回(*^_^*)/




]]> 2026-01-31 「43条2項許可・認定」 https://www.kshome21.net/blog/entry-715954/ 皆様こんにちは、前回建築基準法の道路についてお話ししましたが、今回はその続きです。

新しく建物を建築する際、原則行政庁の認定を受けている道路に敷地が接している必要があるとお伝えしましたが、前面の土地が道路ではない場合でもある一定の条件を満たせば、許可が下りることもあります。

この許可は一般に43条2項許可と43条2項認定といわれるもので、それぞれの条件は各市町村によって異なり、またなかなか複雑な内容ですので一概に言えないのですが、私の経験上で言いますと…
・前の敷地が道（通路）のような形状になっている
・その通路の幅が4ｍ以上
・建築申請において、その通路の所有者全員の同意を得られる
・その通路が建築基準法の道路に接続されている等々…


またこの他にもいろいろな要件があるのですが、この許可を得られることによって道路の接道義務を満たしていなくても建築することができ、その敷地の資産価値もグッとあがります！

もしこのような敷地をお持ちの方で、建替えについてお悩みの方がいらっしゃいましたら、ぜひお気軽にご相談くださいませ。

今年もあと1週間と少しになりましたが、1年間このブログをご覧いただき、誠にありがとうございました。
来年も続けてまいりますので、どうぞよろしくお願い致します。

それでは皆様良いお年を(*^_^*)／


]]> 2025-12-22 「建築基準法の道路」 https://www.kshome21.net/blog/entry-704539/ 皆様こんにちは、今日は一戸建てを新築する際の前面道路についてお話いたします。

建物を新築（建替え）する際、前の道路でいろいろ制限がかかってきます。
まず原則として、道路の幅が４ｍ以上の道路に２ｍ以上土地の間口が接している事が要件となります。
しかし道路幅が４ｍを切る道路が多く、その場合はセットバックをすることによって建築の許可が下りることになります。

セットバックというのは、道路と敷地の接面部から、敷地の一部を道路として負担するという方法で、大阪市内など、狭い道路が入り組んでいる敷地などによくみられる方法です。
例えば幅３ｍの道路ですと、建築確認を申請する際、こちらの敷地から50cmを道路として負担し、お向いの家が将来建替えする時に同じように50cm負担することにより、家の前の道路は４ｍとなり、それがお隣やその道に接している家の建替えが進んでいくと、全体的にその道路は４ｍ道路となるという理屈です。


また、上記の道路を「建築基準法第42条2項道路」というのですが、この他にも道路の種別はいくつかあり、次のいずれかの道路に敷地が接していないと新しく建物を建築することはできません。

１．42条1項1号道路　いわゆる一般的な公道で、国道・都道府県道・市道などです。
２．42条1項2号道路　開発道路、イメージ的には数十区画の大きな分譲地内に作られた道路。
３．42条1項3号道路　建築基準法施工時（1950年）にすでに存在していた道路。
４．42条1項4号道路　現在道路ではないが、2年以内に道路となる事が決定している道路。
５．42条1項5号道路　位置指定道路、イメージ的に数区画の小さな分譲地に作られた道路。
６．42条2項道路　上記のセットバックが必要な道路

以上の6つの道路の種類があり、敷地の前の道がこれ以外の道路（厳密には道路のようなもの）であった場合、原則新たに建物を建てることはできません。
ですので、このような敷地の場合、資産価値が下がってしまうことになります。

しかし、その場合であってもある一定の条件をクリアすれば、建築確認（許可）が下りるケースもありますので、次回詳しくお話いたします。

それではまた次回(^^)/

]]> 2025-11-30 「高級マンション」 https://www.kshome21.net/blog/entry-690697/ 皆様こんにちは、本日は今売出し中の高級マンションのお話です。

今、売りに出ている中古マンションで、一番高額なマンションを調べてみました（10月26日現在）

やはり近畿圏ではなく、東京都渋谷区に建つ「プラウド神宮前」というマンションで、お値段32億円！
タワーマンションではなく、地上11階建ての9階部分、専有面積261.33平米の3LDK、リビング・ダイニングの広さは５６畳あります。いや～すごい…
東京メトロ「明治神宮前」駅徒歩3分だそうですが、もはやそれがセールスポイントになるかどうかも私にはわかりません^_^;　


しかしいくら高級マンションといえど、32億円となれば相当セレブな方が買われるのでしょう。
イメージ的にはIT企業の社長、投資家、あるいは大谷翔平みたいな世界規模で成功したスポーツ選手や芸能人の方でしょうか。
ちなみに管理費、修繕積立金、駐車場など月々に掛かるサイクルコストは50万5980円だそうです…

もしこちらの物件、興味のある方は当社でもお取り扱いできますので、ぜひご一報くださいませ。

それではまた次回(*^_^*)/

]]> 2025-10-26 「木造と鉄骨造2」 https://www.kshome21.net/blog/entry-677298/ 皆さまこんにちは、前回の続きで木造と鉄骨造についてお話いたします。

今回は火災に対して木造と鉄骨造ではどのような特徴があるか、見ていきたいと思います。

まず木の引火点は大体240度で、この温度で火が接すると燃えます。
それに対して鉄骨は燃えません。
このことから一見、火事には鉄骨の方が安心に思えてくるのですが、実際はそうでもないようです。

確かに木は燃えますが、家の柱や梁などある程度断面積のある部材は、引火した際に表面が炭素化し、20分間炎にあたり続けても燃えるのは1.5cm程度で、10cm以上の厚みがある柱が芯まで燃え尽きるまでには時間がかかります。

それに対して鉄骨は温度が400度に達すると強度が落ちはじめ、600度では急激に低下し曲がりはじめます。
一般に火災の温度は出火後7～8分で1000度を超えます。

以上の事から倒壊する危険は鉄骨の方が大きいと言えるかも知れません。

以上、木造と鉄骨造の比較について、最後まで読んでいただき、ありがとうございました！
また次回(*^_^*)/



]]> 2025-09-21 「木造と鉄骨造」 https://www.kshome21.net/blog/entry-660458/ 皆さまこんにちは、今日は木造と鉄骨造の違いについてお話いたします。

現在の建売住宅はほとんどが木造ですが、今から20年ほど前は、鉄骨造も結構採用されている時期もありました。
もちろん今でも鉄骨で一戸建てを建てる工務店さんもありますし、ハウスメーカーでは旭化成のヘーベルハウスなどが良く知られています。

それで私達のお店に来て下さるお客様の中にも、「木造より鉄骨がいい」「鉄骨の方が頑丈だ」また「火事にも強そう」とおっしゃる方もいらっしゃいます。
ただ、結論からいいますと、頑丈さや火事に対しての安全性などが特別鉄骨造より木造が劣っている、とは言いきれません。


まず頑丈さについていいますと、当然木の柱1本と重量鉄骨の柱1本では断然鉄の方が頑丈です。
ただ、その柱をつないで1つの箱（家）に組立てた時、地震や強風に抵抗する強度は、耐震等級・耐風等級という性能表示で評価され、例えば耐震等級1であれば「数百年に一度発生する地震（震度6強～7程度）に対して倒壊しない」という基準は鉄骨でも木造でも同じです。
ですが、1本の柱の強度は鉄骨の方が強いので、組み立てた後の強度を木造で同じにするには、簡単にいいますと柱の数を増やす必要があります。

鉄骨では単純に四隅と中間点くらいの合計6本でその強度を確保できますが、木造の場合柱の数を増やし、また筋交いの入った耐力壁などが必要となります。
つまり、同じ強度を確保しようとした場合、木造は部材の数が多くなり、鉄骨造は部材が少なく済み、間取りの自由度が高いという事になります。

ただ、一般的な一戸建ての間取りを作るのに、特段木造が不利かというとそうでもなく、例えば1階部分を店舗や駐車場にするため、何の障害物も無くズバッと広い空間を取る場合には、鉄骨の方が有利になりますが、ご家族がゆったり暮らせる間取りを作る、という事でしたら木造でも十分安心して暮らせる家を建てることができます。

あと予算面ではやはり木造の方が有利で、鉄骨造の場合、通常の4LDK・建坪30坪の家で概ね500万円前後コストが高くなるようです。

それではまた次回、「木造と鉄骨造」の続きをお話致します(*^_^*)/

]]> 2025-08-01 「家の暑さ対策」 https://www.kshome21.net/blog/entry-647941/ 皆さまこんにちは、今日は家の中の暑さ対策についてお話します。

近年では新築住宅を建てる際、断熱性能が重要視され、暑さ・寒さに対してかなり改善されております。
ですが古い家ですと今の基準に比べて冷暖房の効きも鈍く、特にこれからは家の中でも熱中症の危険があります。
私の家も築18年で、当時は大手のハウスメーカー以外の建売りなどはまだまだ断熱性能について、今ほど重視されておらず、夏は非常に暑く、冬は非常に寒いです（^_^;）

まずは手軽にできる対策としては、ありきたりですが、日中カーテンを閉めておく。
特に東側と西側の窓は、南側より太陽高度が低く、直射的に光が差し込むので、遮光カーテンなどを使うと効果的です。

あと、換気を良くすることも有効です。日中の取り込んだ外気の熱が家の中にこもっていると、エアコンをつけても中々温度が下がりにくく、昼間お出かけの際には換気扇をONにしておく、また面格子などのついている防犯上問題のない窓なら少し開けておき、家の中の風通しを良くしておくのも良いと思います。

また、費用は掛かりますが断熱性能を上げるリフォームも良いです。
具体的には屋根裏の断熱材を高性能なものに入れ替えるとかなり効果はあるようです。

　　　　　　　　※写真はウレタン吹付断熱

古い家ですと、断熱材そのものの性能が低く、また隅角部や継ぎ目などの処理が甘く隙間が大きい場合も多いようです。
あと、家の中で最も熱の出入りが激しい窓のリフォームも効果があります。
断熱性の高いペアガラスのサッシに交換、または内窓を設置することにより、夏の暑さだけでなく、冬の寒さも低減してくれます。

いずれにしましても水分をしっかりとり、熱中症や脱水症状などにならないよう、気を付けていきましょう！

それではまた次回(*^_^*)/



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]]> 2025-07-13 【お客様の声】更新しました！-新築戸建をご購入いただいたY様 https://www.kshome21.net/blog/entry-643020/

【お客様の声】更新しました！





新築戸建をご購入いただいたY様のインタビューを掲載しています。

間取りから設備まで、たくさんこだわりが詰まった素敵なお家が完成しました！
Y様ご夫婦の「こんな家に住みたい」がカタチになって、私たちも本当に嬉しい気持ちです。

新しいお家での生活が楽しく、快適なものになりますように。
Y様のご感想は、ぜひこちらからご覧ください。


▶︎【お客様の声】Y様のインタビューはこちら





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]]> 2025-06-29 「高層純木造耐火建築物」 https://www.kshome21.net/blog/entry-637005/ 皆さまこんにちは、今日は日本で一番高い木造建築物のお話です。
横浜市にある「Port　Plus」という建物で、地上11階・地下1階（高さ44ｍ）のすべての地上構造部材を木材で建てられました。



通常、4階建て以上の建物は鉄骨か鉄筋コンクリート造が一般的ですが、CO2排出量の削減など環境に配慮し、大林組が令和4年に建築したものです。

この建物は大量の木材を使用することにより、約1600ｔのCO2を長期的に固定でき、さらに材料製作からライフサイクル全体で鉄骨造に比べ、約1700ｔ（約40％）のCO2削減効果がありました。

また、木材の耐火性や高層化による耐震性の課題に対し、3時間耐火を実現した構造材や、高強度を確保するための接合方法など、大林組独自の開発技術により解決しているそうです。

これからは建築業界や自動車産業をはじめ、業界を問わず最先端の技術開発には「環境に配慮」することが不可欠なようですね。

それではまた次回(*^_^*)/

]]> 2025-06-12